Acheter un appartement au Portugal : la signature d’un compromis de vente (CPCV)

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Dans le cadre d’un achat immobilier au Portugal, il est fort probable que vous signiez un compromis de vente : le CPCV (contrato promessa compra e venda). Sur la même logique de ce qui existe en France, ce contrat permet de lier l’acheteur et le vendeur le temps de régler les détails administratifs et financiers de la vente.

Même s’il ne s’agit pas là du contrat définitif, il n’en reste pas moins que ce contrat est engageant pour les deux parties. Aussi, rien de mieux que de connaître les pièges à éviter ou plutôt les éléments indispensables à intégrer dans le CPCV de son acquisition au Portugal.

  • Conditions suspensives

Dans un acte d’achat au Portugal, il n’est pas rare de conditionner la vente à la réalisation d’une ou plusieurs conditions. Elles peuvent être diverses et variées : obtention de prêt, visite par un architecte, obtention de permis, sortie d’un locataire etc…

Ces conditions se négocient au départ avec l’acheteur et doivent se retrouver dans le contrat de promesse de vente. Si l’une de ces conditions ne devait pas être remplie avant l’acte de vente (l’escritura), alors cela signifiera l’annulation de la vente ou éventuellement le report de la date de l’acte de vente (si les deux parties sont d’accord).

Dans tous les cas, assurez-vous de la présence écrite de ces clauses dans le contrat de promesse de vente.

  • Relation avec la copropriété

Dans le cas de l’achat d’un appartement au Portugal, il est probable (sauf cas spécifiques) que celui-ci fasse partie d’une copropriété (condominium).

Dans ce cas, il est important de vérifier plusieurs points auprès de l’ancien propriétaire :

– Tout d’abord, vérifier que le vendeur n’ait pas de dette (non paiement de cotisation) vis à vis du condominium et des autres membres de la copropriété (vos futurs voisins).

– D’autre part, vérifier que la copropriété n’a pas voté en réunion d’assemblée des frais futurs pour lesquels vous serez tenu de payer votre part (ravalement de façade, peinture des parties communes etc…).

Pour vous prémunir de ces situations, rappelez vous de toujours demander les derniers actes de réunion de la copropriété et insérez une clause indiquant qu’il n’est pas prévu de dépenses futures de la part du condominium.

Vue maison bois - achat Portugal

  • Remboursement de votre dépôt si désistement de la vente

L’avantage et l’inconvénient d’une promesse de vente… c’est qu’elle peut être rompue. Il existe pour cela de bonnes raisons (comme la non-réalisation des clauses suspensives comme vu plus haut), ou pour des raisons propres à chaque partie. Dans ce cas, la partie qui crée la rupture se trouve en faute et doit donc dédommager l’autre partie.

Il est important que la relation entre les parties soit équilibrée.

Ainsi, le paiement fait au titre du CPCV (que l’on appelle généralement “Sinal ou principio de pagamento”) sera perdu si le contrat de promesse de vente est rompu par votre faute (acheteur), mais en contre partie, il devra vous êtes rendu en double dans le cas où le vendeur rompt le contrat.

  • Achat d’un appartement loué

Dans le cas de l’achat d’un appartement déjà loué au Portugal, il est important de vérifier la validité du contrat de location en cours.

Par exemple, si le locataire actuel a déposé une caution ou des mois de loyer d’anticipation lors de la signature de son contrat de location, assurez-vous que ces avances et/ou caution vous soient transmis lors de la signature de votre acte de vente.

Aussi, dans le cas où l’acte de vente serait signé en cours de mois, vous avez le droit à recevoir pro-rata temporis le loyer de l’appartement.

  • Achat d’un appartement en construction

Pour l’achat d’un appartement en construction, certaines modalités peuvent être différentes : les tranches de paiement, éventuelles modifications du projet, voire les modifications que vous souhaitez apporter à l’appartement …

L’important est de vous assurer de la date de fin des travaux de l’appartement. Dans le cas où la date de fin des travaux ne serait pas respectée par le promoteur, votre contrat doit vous garantir une compensation (généralement financière), par l’intermédiaire de pénalités.

  • Achat par l’intermédiaire d’une agence immobilière

Si votre acquisition se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est important que ce dernier apparaisse sur le compromis de vente. En effet, il est le garant de la bonne tenue de la transaction.

Il est donc important que le nom de l’entreprise soit indiqué, tout comme le numéro de licence AMI (licence de médiation immobilière). Plus le numéro de licence AMI est petit, plus l’entreprise est ancienne sur le marché. A titre d’exemple, une entreprise crée en 2019 aura un numéro de licence entre 13 000 et 14 000. Notre agence New Address, crée en 2008, a le numéro de licence 8052).

Pour rappel, l’usage veut que ce soit le vendeur qui règle les frais de la médiation immobilière.

Vue gratte-ciel - achat Portugal

Même si la législation portugaise s’apparente à celle de la France, il existe néanmoins certaines spécificités qu’il est important de comprendre pour pouvoir signer de manière sereine votre contrat de promesse de vente puis ensuite votre acte de vente.

Un achat immobilier qui se réalise à l’étranger ne s’improvise pas.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (notamment des agences immobilières reconnues sur le marché, ayant plusieurs années d’expérience).

En cas de besoin ou pour toutes informations, n’hésitez pas à nous contacter :

New Address Mediação Imobiliaria

Rua Rodrigo da Fonseca, 24, 5 andar

1250-193 Lisboa

info@newaddresslisbon.com

00351 211 927 831

 

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