L’investissement français au Portugal

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Pour le français comme moi qui a posé ses valises il y a bientôt 30 ans à Lisbonne, et donc connu l’entrée du Portugal dans la CEE, puis la crise de 1994, le rebond des années suivantes jusqu’à la lente agonie de l’économie portugaise qui a démarré au début des années 2000, je dois dire que ces 3 dernières années marquent un tournant du point de vue économique pour le Portugal et notamment en ce qui concerne l’investissement étranger et plus particulièrement français.

Alors que l’investissement français a longtemps été cantonné, si je puis dire, aux grands groupes internationaux que l’on retrouve un peu partout dans le monde comme L’Oréal, Renault ou BNP Paribas, on assiste aujourd’hui à l’implantation d’un investissement proteíforme et dans des secteurs économiques jusqu’ici peu exploités. Il faut savoir qu’en 2015, la France est devenue le premier employeur étranger au Portugal.

Bien evidemment, les incitations fiscales ou des raisons économiques favorables lorsqu’on est investisseur (statut RNH, Golden visa, main d’ouvre bon marché, Impot sur le revenu de 22%, Charges sociales d’environ 35%, etc…) font du Portugal et plus spécialement Lisbonne -mais pas seulement, ce qui est nouveau- , un pays de plus en plus attrayant.

Mais, au-delà de ces critères, que l’on peut retrouver dans d’autres pays d’Europe, d’autres motifs externes et internes attirent de plus en plus d’investisseurs à Lisbonne et notamment français.

Les facteurs externes sont connus et bénéficient à l’ensemble des pays d’Europe du sud, à savoir l’instabilité politico-religieuse qui règnent dans les pays du croissant sud de la méditéranée et la défiance qui en découle. Ainsi businessmen et touristes rapatrient leurs avoirs et leurs envies d’ailleurs sur le Portugal, l’Espagne ou l’Italie.

En ce qui concerne les motifs intrinsèques au Portugal, et pour un français comme moi, investisseur depuis des années à Lisbonne, on a le sentiment qu’on découvre ou re-découvre finalement ce pays, non pas pour ses pasteis de natas – au demeurant très bons- ni pour son soleil mais pour nombre d’avantages qui interesse un entrepreneur étranger et qu’enfin l’image de la femme de ménage et du maçon s’effacent petit à petit des esprits les plus rétrogrades :

Un pays polyglote, ouvert aux autres, bien informatisé (on créé une entreprise en 24 heures à Lisbonne et la plupart des services de l’Etat sont on-line…) avec des infrastrutures performantes (aéroport, internet, etc…), et où en même temps – et c’est là une des particularités de ce pays- beaucoup de choses restent à créer.

Je pense à certaines franchises internationales mais pas seulement, car encore bien des domaines dans les services restent peu ou pas exploités : services d’aide à la personne, de location d’engins de toutes sortes, de services liés à la santé, aux personnes âgées, ou encore dans le domaine de la restauration ou le catering…etc ainsi que tous les secteurs liés de près ou de loin au tourisme (cette année, le Portugal recevra plus de 10 millions de touristes…). Dans ce secteur, il suffit de voir le nombre d’hôtels qui se sont ouverts dans la capitale portugaise ces 5 dernières années pour appréhender le « phénomème « Lisbonne.

Dans le domaine des services, il n’aura echappé à personne que, compte-tenu de tous les avantages et autres raisons cités plus haut et notamement de cout et maléabilité linguistique de la main d’oeuvre, le Portugal est devenu un eldorado pour les plateformes internet de toute une cohorte de sociétés étrangères, mais la créativité et le dynamisme ne sont pas en reste, avec l’apparition d’une pléthore de starts-up montées par des créateurs et Business-angels venus du monde entier. Ce n’est pas par hasard que le Web Sumit 2016 , la plus grande conférence Technologique mondiale de la planète aura lieu cette année à Lisbonne.

Si il existe bien un secteur qui est resté longtemps endormi et donc sous exploité, c’est bien celui de l’immobilier et notamment dans le centre historique de Lisbonne où l’on trouve à chaque coin de rue des immeubles en ruines ou quasi-ruine.

Même si on n’a pas connu au Portugal une bulle immobilière comme dans le pays voisin, la crise économique a mis à mal ce secteur depuis déjà de nombreuses années.

Cependant, la concomittence des divers facteurs favorables dont j’ai parlé plus haut a joué à plein dans le secteur de l’immobilier et notamment dans le centre historique de Lisbonne et dans une moindre mesure en Algarve, ou dans les villes limitrophes de Lisbonne ou encore à Porto, deuxième ville du Portugal.

La demande soutenue de biens immobiliers dans tout le spectre de la gamme de produits a atteint en deux ans un niveau tel que l’offre est aujourd’hui insuffisante dans certains zones du pays et notamment le centre historique (au sens large ) de Lisbonne mais aussi par exemple du côté de Ericeira où réside un grande communauté étrangère et notamment française :

Des personnes de toutes les nationalités investissent à Lisbonne, mais les français sont en tête du palmarès de ce grand mercato immobilier.

Le niveau d’investissement dépend du motif d’achat les uns achetant pour résider au Portugal en tant que retraité et profiter du statut de RNH (Résident non Habituel) qui leur permet d’être exonérés du paiement des impôts sur la retraite pendant 10 ans, d’autres, profitant du boum touristique que connait le pays, investissent dans des petites unités qu’ils louent à court terme (short term renting) et profiter ainsi du niveau d’imposition très bas concernant ce régime de location.

D’autres encore profitent du marché de la location longue durée en achetant des appartements plus grands (200 m2 et plus) pour placer ou déplacer les avoirs qu’ils détiennent dans des pays dont la situation économico-politique est moins favorable, ou dans le but de switcher des avoirs qu’is détiennent en bourse vers des avoirs immobiliers et des lieux sûrs. Je pense bien sûr aux Brésiliens ou aux Russes qui investissent dans des appartements de luxe et de grandes dimensions.

Enfin, certains investisseurs achètent un bien immobilier, dans le but d’obtenir le golden Visa qui permet de se déplacer librement dans l’espace de Shengen. On pense aux chinois bien sûr, qui ont investit massivement dans le quartier de l’Expo, mais également aux Angolais.

Au milieu de cette demande purement étrangère, et jusqu’à un certain niveau de prix au m2, on assiste à une petite reprise du marché des acheteurs portugais ce qui est plutôt bon signe.

En amont de cette chaîne, et pour des investissements plus importants c’est-à-dire entre 1 et 20 Meuros, on trouvent des marchands de biens français, suisses américains, des investisseurs institutionnels, ou tout simplement des personnes avec un certain capital et qui ont bien compris l’interet d’investir en ce moment dans l’immobilier à Lisbonne.

Ils rachètent des immeubles vides qu’ils restaurent et revendent à la découpe. Certains promoteurs dont des français, ont plusieurs programmes en cours dans des avenues prestigieuses de la capitale ou dans des endroits en devenir. Certains de ces programmes immobiliers sont pratiquement tout vendus, pour la plupart à des étrangers, eux-mêmes français- avant même le démarrage des travaux de rénovation.

L’effet boule de neige est flagrant, il fait vivre ou revivre des pans entiers de l’économie : architectes, constructeurs, ingénieurs, agences immobilières (en 2 ans il s’est crée plus de 2000 agences au Portugal……), avocats, notaires, …. ainsi que toutes les sociétés proposant des services connexes d’aide à l’installation (relocation) ou administratifs (notamment pour la demande du statut de RNH).

Conseillant tous les jours des investisseurs dans leur projet de programme immobilier à Lisbonne, je ne peux que constater que la demande, pour le moment , ne fléchit pas et que les investissements étrangers dans l’immobilier se poursuivent à un rythme encore très soutenu cette année.

Cet engouement pour investir au Portugal se retrouve dans tous les Salons professionnels où nous sommes présents en Europe et notamment celui de Paris qui a rassemblé l’année dernière plus de 15.000 visiteurs et 180 exposants.

Pour ne pas briser cet élan salutaire pour le pays, il faut cependant que le marché et les prix croissent d’une manière raisonnable et réfléchie d’une part, et que d’autre part les autorités compétentes soient plus efficaces et plus rapides dans leur décision (je pense bien sûr à l’obtention du permis de construire, ou des autorisations pour faire des terrasses ou augmenter les étages) afin de ne pas décourager cet investissement étranger qui , il faut bien le dire, rencontre parfois certains frein dans son développement.

 

Pour en savoir plus: www.investir-au-portugal.biz

 

 

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